Es ist nicht eindeutig, ab wann man als gewerblicher Vermieter eingestuft wird, bestimmte Merkmale deuten aber darauf hin. Die Anzahl der vermieteten Wohnungen ist weniger entscheidend als die Frage nach dem reinen Wohnzweck. Wer als gewerblicher Vermieter gilt und was das bedeutet lesen Sie hier.
Ab wann ist man gewerblicher Vermieter?
Bei der Frage, ob Vermieter privat oder gewerblich auftreten, besteht eine gewisse Grauzone . Werden eine oder mehrere Wohnungen vermietet, gilt man nicht automatisch als gewerblicher Vermieter. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung für die Altersvorsorge vermieten und damit Mieteinnahmen erzielen, handelt sich in der Regel um eine private Vermögensverwaltung .
Dieses zusätzliche Einkommen wird in der Steuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ eingetragen . Eine private Vermögensverwaltung besteht, solange die Immobilie zu reinen Wohnzwecken vermietet wird.
Gewerbliche Vermietung
Eine gewerbliche Vermietung liegt dann vor, wenn es ich um eine gewerbliche Organisation handelt. Die Definition dafür ist aber nicht so eindeutig. Bei mehreren vermieteten Wohnungen und wechselnden Mietern könnte die Vermietung vom Finanzamt als gewerblich eingestuft werden. Bieten Vermieter – außer der Vermietung – noch weitere Leistungen an, kann dies auch als Gewerbe gesehen werden. Hierzu gehören beispielweise Reinigung- oder Verpflegungsdienste. Grundsätzlich gilt: Werden einzelne Zimmer, mit häufig wechselnden Mietern vermietet, plus Sonderleistungen angeboten, kann dies einen Beherbergungsbetrieb darstellen. Ein weiteres Merkmal für eine gewerbliche Organisation sind Ansprechpartner beziehungsweise Angestellte .
Gewerblicher Mietvertrag – Was ist zu beachten?
Gewerbliche Mietverträge weisen andere Merkmale auf wie private Mietverträge. Bei gewerblichen Mietverträgen ist es üblich feste Laufzeiten zu haben – aus Schutz für beide Parteien. Die ordentliche Kündigungsfrist liegt nicht bei drei, sondern sechs Monaten . Die Frist kann aber auch individuell vereinbart werden. Bei einer vereinbarten, befristeten Laufzeit endet der Mietvertrag automatisch , eine extra Kündigung ist nicht mehr nötig.
Kaution
Bei gewerblichen Mietverträgen ist die Kaution nicht festgelegt. Die Höhe der Kaution kann mit dem Mieter individuell vereinbart werden. Zudem gibt es auch keine Mietpreisbremse .
Achtung: Vermieter von gewerblichen Flächen müssen auf den Konkurrenzschutz achten. Das heißt: Flächen oder Räume dürfen nicht an ähnliche Unternehmen vermietet werden.
Was ist bei gewerblicher Vermietung noch zu beachten?
Wird eine Immobilie gewerblich vermietet, handelt es sich um Betriebsvermögen und nicht mehr um Privatvermögen. Bei gewerblicher Vermietung ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerpflichtig , bei privater Vermietung nicht. Bei einem Gewinn von mehr als 60.000 Euro im Jahr sind Vermieter außerdem zur Bilanzierung verpflichtet.
Was ist eine gewerbliche Nutzung?
Gewöhnlich werden Gewerbeimmobilien von Unternehmen gewerblich genutzt. Privat vermietete Wohnungen können von Mietern aber auch gewerblich genutzt werden – allerdings müssen Vermieter dafür zustimmen . Für eine gewerbliche Nutzung kann auch ein Gewerbezuschlag im Mietvertrag vereinbart werden. Nutzt der Mieter die Wohnung jedoch gewerblich – ohne Erlaubnis des Vermieters – kann eine fristlose Kündigung folgen.
Nutzung ohne Außenwirkung
Manche Berufsgruppen arbeiten häufig oder ständig von zu Hause und das ist nicht verboten. Dazu gehören beispielsweise Home-Office-Angestellte, Journalisten, Künstler, Lektoren, oder Lehrer. Solange andere Mieter im Wohnhaus nicht gestört werden und die Tätigkeit keine Außenwirkung hat, muss der Vermieter das akzeptieren.
Nutzung mit Außenwirkung
Vermieter können eine gewerbliche Nutzung der Wohnung auch ablehnen. Insbesondere, wenn es sich um eine Tätigkeit mit Außenwirkung handelt. Zum Beispiel: Nachbarn werden durch die Tätigkeit gestört oder die Wohnung wird stark abgenutzt . Das kann beispielsweise bei handwerklichen Tätigkeiten, Musikunterricht oder regem Kundenverkehr der Fall sein. Eine gewerbliche Nutzung mit Außenwirkung wird außerdem durch Warenlieferungen, Personal oder Kundenverkehr bekräftigt.
Vermietung der Ferienwohnung
Auch die Vermietung einer Ferienwohnung kann vom Finanzamt als Vermögensverwaltung gesehen werden. Besteht allerdings eine Gewinnerzielungsabsicht wird von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen. Weitere Kriterien für eine gewerbliche Vermietung sind das Anstellen von Personal, Sonderleistungen und Werbung. Wird die Wohnung hingegen nur hin-und-wieder beziehungsweise an Freunde und Verwandte vermietet, ist nicht unbedingt von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.
Private Vermieter – Ist das ein Unternehmen?
Ob ein Vermieter unternehmerisch auftritt, hängt in erster Linie von seinem geschäftsmäßigen Handeln ( § 14 BGB ) ab. Die Anzahl der Wohnungen ist nicht unbedingt ausschlaggebend – bereits zwei Wohnung mit professionellem Hausmanagement können auf ein Unternehmen hindeuten. In anderen Fällen werden mehrere verwaltete Wohnungen nicht als Unternehmen eingestuft. Die Anzahl beziehungsweise die Größe der vermieteten Objekte ist demnach nicht entscheidend.
Gewerblicher Vermieter – Umsatzsteuer
Vermieter von Gewerbegebäuden unterliegen meist einem „ unechten “ Steuersatz von 0 %. Vermieter können auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und können somit Vorsteuer abziehen. 20 % der Miete werden hierbei verrechnet. Die Mieter müssen bei ihrer gewerblichen Tätigkeit allerdings auch Umsatzsteuer verrechnen.